快讯|自如房源规模已突破100万间,暂不考虑IPO

据悉,长租企业自如的房源规模近日已突破100万间,与角逐者的规模差距进一步拉大。目前正冲击上市的行业第二名蛋壳公寓,房源规模约为41万间,第三名青客公寓约为10万间。自如房源规模约是二者总和的两倍。

自如成立8年间,已为全国九个城市近45万业主、300万自如客提供居住产品和生活服务。业内人士指出,长租机构长效运营能力主要体现在规模及入住率两个核心指标上。资料显示,在规模领先的同时,自如目前入住率高达95%,居行业首位。

“规模和入住率能体现企业运营管理能力,但用户口碑是我们更为看重的。”自如相关负责人表示。目前,自如反应用户口碑的净推荐值(NPS)高达60.55%,其中业主NPS为72.1%,根据贝恩咨询的调研数据,60.55%的NPS甚至高于宝马、苹果等公司。

NPS是国际中常用的品牌口碑指标。在NPS的调查过程中,用户会被分为“推荐者”“被动者”和“贬损者”三类。用推荐者的百分数减去贬损者的百分数,即为净推荐值。它可以直接反应用户对品牌的忠诚度。

最近长租公寓行业正处多事之秋,一方面“爆雷潮”持续,另一方面,青客、蛋壳为解决相继提交IPO申请,其中青客已完成上市。自如CEO熊林近日表示:“不急于IPO,长租行业已从创业期进入精耕期,更需要聚焦于用户价值和社会价值。”

长租公寓玩家疯狂“烧钱”,王戈宏为何选择放慢脚步?

2019年,是长租公寓极限生存的一年。

2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人,预计2022年租赁人口将达到2.4亿人。一项调查显示,白领人群中有43%能够接受一辈子租房,80%的人最能接受2500元以下的长租公寓。

长租公寓的市场够大,也够挤。

截至2018年,国内长租公寓市场上,活跃的品牌超80个,分布的城市数量达到44个,长租公寓供给量达375,252套。

2017至2018年,一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。前几年的运营与试错让行业的问题加剧,企业盲目扩张埋下的雷被一个个引爆。

2018年,长租公寓行业问题频出,寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客等25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。另一边,自如、魔方、蛋壳、青客等强势玩家正在谋求上市。

整个行业正在上演“冰与火之歌”。

业内人士指出,经过几年的跑马圈地、长租公寓进入了深度整合期,要么破产被重组,要么上市。资本要求变现,经营也需要更多的金融支持,头部企业的资本化提上日程。但长租公寓依然要解决内生性问题,运营水平与盈利能力,才是核心。在这个层面,拥有融资和运营能力的开发商旗下的长租公寓的优势更加凸显。

2013年,新派公寓创始人王戈宏创办了面向都市青年新型共享租赁式的新型人才公寓——新派公寓,成为中国长租公寓产业的创新开拓者。

创立新派当年,王戈宏发起国内首支公寓私募类REITs基金投资,收购位于北京朝阳区CBD的存量旧资产,用创新设计将其改造成新型青年公寓。

作为中国第一支权益型住宅资产租赁类REITs,新派公寓花了5年时间——打磨完成品牌与产品的定价模式。

在行业处于冰火两重天的2019年,新派公寓依旧选择冷静下来,看清前路,为日后的疾行蓄力。慢工出细活,王戈宏有自己的创业哲学。艾问独家专访新派公寓创始人王戈宏,听他讲“如何做长租公寓的创新者”。

节奏决定成败?

艾诚:为什么你会选择在长租公寓领域创业?

王戈宏:使命感。我从美国回到北京后的一个晚上,从国贸坐地铁到通州,在四惠东换乘,站里面人山人海,大家挤来挤去,我看着特别感慨。我曾经在北京、上海、广州、深圳都“漂过”,那时住的房子条件都很差。创业时我脑子里的第一个愿望,就是要让年轻人有品质地居住,有尊严地打拼,让年轻人能够住在市中心。所以我的第一个店在故宫附近,第二个店靠近CBD。

艾诚:你如何用一句话来介绍新派公寓?它有什么不一样?

王戈宏:新派为消费者,也为物业主创造价值。第一,为中国年轻人未来的居住理念、居住方式创造价值。第二,为现在中国所谓的存量资产,闲置资产创造价值。新派为长租公寓筹资难的痛点,找到了一个新出口。

在长租公寓行业,大部分都是轻资产项目,属于二房东模式。但在这类商业模式中,由于主体缺乏强信用进行贷款,以及缺乏资产进行抵押,导致筹集发展资金难度大。

新派公寓采取“品牌运营+REITs基金”的模式,不依靠第三方信用担保,仅靠资产质量和运营能力赢得银行低利率融资,实现从私募基金收购存量资产——改造持有运营——REITs退出的完整闭环。

艾诚:创业六年多,你观察到中国年轻人放弃买房、大量白领需要长租精装公寓的现象已经非常普遍,还是处在初始阶段?

王戈宏:很幸运,前年、去年市场的需求就已经得到印证。中国长租公寓行业现在发展非常迅猛,同时,国家提出的“住房不炒”政策对行业来说也是一个利好信号。长租公寓行业已经进入到一个巨大的井喷时代。

艾诚:业内各路豪强疯狂的拿房、获客,行业也相继出现蛋壳、魔方等新玩家。新派为什么这么安静,没有去大量融资?

王戈宏:这与我的初心有关。中国许多创业者的目标是:第一,做大;第二,做快;第三,要IPO。因为这样才能证明它的价值。

为什么现在很多长租公寓企业阵亡了?扩张太快,但能力承受不了那么快的速度。他们的模式是做贸易的差价模式,比如,公寓的抢楼就像“面粉比面包贵”,房租5000块钱,我6000块拿下,为了竞争,另一个品牌用7000块买下,那其实对外的市场行情就是5500块,所以每个人都是亏的。后面怎么可持续发展?很多企业不得不进入“融资——烧钱”的模式。

作为创业者,我也想做大规模,也想尽快上市。但新派尝试了几个模式后,发现最流行的二房东模式是不赚钱的,最难做的重资产模式却盈利不错,前期公寓疯狂扩张的模式成了规模不经济模式。于是我们决定慢下来,不被规模诱惑,不被速度苦恼,静下心打造可以健康增长的系统与价值。新派开始对标美国一个极具特色的汉堡企业 Pal’s, 它从创立至今60年,开了不到30家,但却是是美国同行中单平米销售额以及利润第一的企业,它把流程、品质做到了极致。新派当然不需要像Pal’s发展的那么慢,但从它的身上,新派找到了持续健康增长的密钥。

我更愿意关注自己10年后是什么样子,做企业就像跑马拉松,我关注的是节奏。作为一个企业,要把自己的膝盖和心脏先打造好,才能该快则快,该慢则慢。

2017年11月,为响应中央“房住不炒”的政策,新派公寓率先在深交所发行了中国第一支住房租赁资产类REITs,成为“金融服务实体经济”以及中国房地产转型与金融创新的先锋标杆企业。

2018年3月,新派公寓与建设银行发起住房租赁资产证券化专项并购基金,开创了大型国有金融机构与品牌运营商合作设立以盘活城市存量资产为目标的专业并购基金的先河。

2019年年初,新派公寓作为试点单位,协助人民银行及证监会推行公募REITs,与中粮及南京未来科技城合作探索国内高层次人才公寓创新模式。

十年后新派将没有对手?

艾诚:长租公寓并不是一个短期赚钱的行业,新派公寓打算给这个行业带来什么变化?

王戈宏:长租公寓行业未来肯定会赚钱的。那些在长租公寓已经阵亡的企业证明了有些商业模式确实行不通,新派在前人的肩膀上前进,吸取经验教训,将更有可能成功。

目前新派打造了四个细分市场产品,创客公寓、白领公寓、精品公寓、家庭公寓,为消费者、也为资方创造闭环:买楼——改造——资产证券化——变现。这是很有价值的,目前来说,在同行里面真正走完全程的只有新派。

艾诚:你觉得国内的长租公寓市场未来会产生什么变化?

王戈宏:中国酒店市场开发得非常好。例如华住、汉庭、如家等,入局者很多。而在美国时我却发现美国人住的都是公寓,年轻人很少讨论买房子,都是在谈论自己在哪里租房,哪个apartment比较酷。

我有一个直觉,未来中国的前十大城市会很像美国,中国年轻人可能不再买房子了,中国的话题也不再聚焦房子,而是租房。我不是在做房地产,而是在做一个中国年轻人居住观念转变之后的消费品,房地产市场不再只是单纯的买卖关系。全世界所有成熟的城市,纽约、东京、巴黎的租赁都很发达,衡量一个城市能不能成为国际城市,是租赁关系,不是买卖关系。所以只有租赁发达了,城市才发达,因为它能容纳更多的人。

艾诚:预见未来,十年后的新派公寓会怎么样?十年后的王戈宏呢?

王戈宏:我特别欣赏亚马逊创始人贝佐斯说的一句话:如果你的眼光只在三到五年之后,你的身边全是竞争者,尤其是在日新月异的高科技互联网时代。如果你的眼光在十年之后,那几乎没有竞争对手。

十年后,我一定不在一线,我的长处是做REITs。未来我最大的理想是真正能做一个中国的公寓公募REITs。我特别希望有人来传承新派为消费者,为资产创造价值的精神,我一定是站在新派背后的那个人。我希望新派未来会成为一个图腾,一个理念,一个有价值的品牌,永远存在。

长租公寓 被“炸”醒

作者 | 郭亦非      编辑 | 张庆宁

入职一个多月之后,面对着无意间翻出来的数份收房合同,石涛才意识到,自己入职的这家长租公寓机构叫做“昊园恒业”。

这些收房合同上加印的公司名称包括“一铭公寓”、“中元世家”、“大熊公寓”、“和睦家园”等。无一例外,上述公司都在昊园恒业的收购名单中,幕后老板名叫王四会,在北京管理着超过10万间房屋,仅在2017年就收购了近20家中小型中介公司。

与近期接连爆雷的上海寓见公寓、杭州鼎家公寓一样,北京昊园恒业也借助租金贷实现快速扩张,高价争夺房源,但最终导致沉淀资金期限错配,资金链断裂,失去流动性,倒在了蒙眼狂奔的路上。

公寓爆仓、高价抢房、租金贷、致命甲醛……这两年来,长租公寓中的一些公司与共享单车一样,经过资本的推波助澜和市场的大浪淘沙,终究归于冷静。

而今,即便是万科泊寓、我爱我家这样的“大户人家”都缺钱了。

不少中介“趁火打劫”

位于北京财满街的昊园恒业总部,人去楼空,桌椅倒下,地上散落着碎玻璃、办公用品以及合同资料,玻璃门外写着“还钱”两个大字。

自10月起,不断有大批房东、租户前往总部维权,这一“祸根”始于昊园恒业滥用的租金贷。

“我已经被房东赶走了,还要继续支付剩下两个月房租。这两天都在往公安机关跑,明天还要去法院起诉。”租客张桐对《棱镜》表示,他已经心力交瘁。

多位租客告诉《棱镜》,当初昊园恒业中介提出“押一付一”的优惠条件,但在租客不知情的情况下,他们的个人名下已经出现租房分期信用贷款,更有租客的身上背负了两笔租金贷。

在这一租金贷模式中,租客向与昊园恒业合作的金融平台“元宝e家”申请信用贷款,元宝e家则将11个月房租一次性打给昊园恒业,表面上租户每月付租金,实际上则是定期偿还个人信用贷款。

根据租户提供的银行还款流水明细,放贷的金融机构包括晋商消费金融、徽商银行、中顺国际、中金同盛、佳兆业金服、笑脸金融等。

昊园恒业的业务员石涛告诉《棱镜》,公司有规定,租户使用信用贷的比重要占到全部租房合约的80%,否则就要“押1付12”,“有段时间甚至可以零押金,这都是在变相引导、甚至说逼着租户使用租金信用贷。”

自8月份北京加强对租金贷监管后,元宝e家逐渐停止了与昊园恒业的合作,后者随即陷入资金流动性危机。

近期,昊园恒业相关负责人公开承认,目前元宝e家已暂停打款,双方合作始于2017年下半年,由元宝e家提供的资金约占昊园恒业整体资金的三成,这些钱主要用于收揽房源,扩张市场。

多米诺骨牌效应正在显现。

就在上万名租客为不影响个人征信,希望找到昊园恒业及元宝e家解除租房及租金贷合同之际,《棱镜》发现,有不少中介“趁火打劫”,他们打着办理续租、解除网贷等幌子,向未察觉到异样的租户收款,一家门店每天收费高达四五万元,而这些钱并未走公司账户,悉数流进了个人腰包。

受害的不止租客,有部分房东也中了招,莫名成了借贷人。

家住亦庄的房东高先生,2018年3月与昊园恒业签署了两年租赁合同,约定年付租金。就在11月12号,他突然收到催款短信:您的房东乐项目未及时还款,已逾期1天,共需还款金额为4015.95元。

此时高先生联系该项目的平台方“奇乐融”客服,才发现自己“被签署”了一份房租转让居间服务协议,其本人并未签字,也未见过这份协议。

这一协议涉及四方——房东、昊园恒业、互联网金融平台奇乐融以及保理公司珠海横琴优微资产管理有限公司。

昊园恒业将房屋租约作为抵押,从高先生处获得电子验证码,继而从互联网金融平台奇乐融拿到4.8万元贷款。与此同时,昊园恒业则替房东每月按时还款给奇乐融。

不过,高先生发现,昊园恒业仅还款3个月,从7月起再无还款。而按照协议约定,若昊园恒业未能按约定将租金支付给奇乐融,则奇乐融有权要求房东支付应收租金回购款等费用。

别做下一个“共享单车”

解剖昊园恒业爆雷这一样本,《棱镜》发现,在无外部融资的情况下,利用租金贷期限错配形成沉淀资金,再将风险转移至房东、租客及金融机构身上,该公司实现了烧钱式扩张,但风险在潜滋暗长。

“虽然大家都在抢房,但昊园恒业是唯一一家允许亏损收房的长租公寓,只要差价不超过负500元。”作为公司曾经的收房员,杨志告诉《棱镜》,比如通州一间普通二居室,市场正常的收房价格是月租金4500元,“昊园恒业可以5000元收房,放弃500元的毛利空间。”

除了高价争夺房源外,收购更小规模的长租公寓成为快速扩张的捷径。

接近昊园恒业的知情人士告诉《棱镜》,其收购的标准是以房源量为准,1套房源1万元,“昊园恒业被业界称为‘中介公司的垃圾回收站’,有些小中介老板连租客的押金都不退,直接把旗下的所有房子打包卖。”

在新派公寓创始人王戈宏看来,受互联网思维影响,现在长租公寓机构一味追求房间数至上,向资本妥协,为估值打工,在不健康地烧钱扩张。他警告称,长租公寓不要成为下一个共享单车。

“以前一家小公司能快速冲到一两千间房源,就有另一个规模稍大的公司花高价买走,因为房源代表着能力。现在你即便冲到三五千间,不见得有人要,不会有品牌溢价。”一位品牌长租公寓的创始人对《棱镜》表示,市场热度正在回落。

该创始人观察,目前市面上爆雷的几乎都是分散式长租公寓,属于“二房东”模式,相比于起步门槛至少上百万的集中式公寓,分散式准入门槛较低,需要足够强的运营能力,保持9成以上的出租率。

“一旦出现风险,银行金融机构又太着急撇清关系,抽贷太急,P2P机构又过分追求资金的小额分散高周转,这往往成为压垮长租公寓的最后一根稻草。”这位创始人表示。

还有可能再爆雷?

“一个优质的整栋物业资产,月子中心、教育培训机构都来争夺。他们利润大,敢出六块钱每平米的租金,我们(长租公寓)每平只敢出四块钱,这怎么争得过?”新派公寓创始人王戈宏对《棱镜》表示,而今长租公寓行业在收房时已经拿不出那么多钱了。

王戈宏坦诚,到市场上去拿楼,70%是拿房成本,还有12%折旧和12%经营管理费,以及6%的税,最终算下来利润为零甚至为负。事实上,目前整个长租公寓行业仍处于亏损阶段。

眼下,受宏观经济环境影响,叠加长租公寓爆雷以及资金方抽贷事件,连锁反应正在呈现。就拿做集中式公寓的开发商来说,很难再有余力去争夺资产。

接近旭辉领寓的人士告诉《棱镜》,旭辉不再从存量市场争抢物业资产,而是回归到地产主业基因,从土地端入手,竞拍自持的租赁用地。

截止2018年8月,旭辉领寓已突破4.5万间管理规模,排名行业第三,仅次于万科泊寓、龙湖冠寓,并计划2021年上市。

此前有报道称,因工程进度滞后及收益率低于预期,万科在深圳的“万村计划”已全面暂停签约新房源。万村计划的逻辑是对城中村农民房整体统租,引入长租公寓等进行改造运营。不过,万科随后表示,万村业务正常推进。

克而瑞地产研究中心统计数据显示,下半年至今,外部股权融资的脚步也有所放缓,仅有6笔涉及住房租赁的股权融资,链家旗下的自如年初40亿元的融资占据了2018年至今运营商融资规模的半壁江山,融资逐渐向头部企业集聚。

监管也在趋严。近期,上海、浙江、山东、西安等地出台监管政策,规范租金贷行为,严防利用涉租金融变相融资的风险问题,包括富力地产、合生创展、奥园集团等多笔住房租赁专项债券遭发行终止。

2018年年初,就有知情人士告诉《棱镜》,我爱我家旗下的相寓也在寻求A轮融资,未来数月将会公布。但至今未果。

这位知情人士说,行业寒冬来了,即便是“大户人家”也没那么多余粮了。

关于长租公寓行业未来何往,12月3日,前我爱我家副总裁胡景晖对外界表示,年底进入租房淡季,但银行贷款、装修款却要集中流出,很多长租公寓现金流状况很差,很多长租公寓股东被迫承诺追加投资,但资金迟迟没有到位。

他甚至悲观地预测,“到2019年春节前,如果再不对长租公寓采取相关纾困措施,中国前10大长租公寓将有一半会陆续爆仓。”

(为保护个人隐私,石涛、张桐、杨志为化名)

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又一家长租公寓运营商爆雷:背后暗藏“租金贷”迷局,北漂租户无家可归

今年以来,长租公寓运营商资金遇困现象频出。短短几个月之内,杭州鼎家、上海寓见等多家长租公寓被曝资金链断裂。近日,北京昊园恒业房地产经纪有限公司(以下简称“昊园恒业”)爆雷问题引起市场关注。

据此前媒体报道,与长租公寓运营商昊园恒业签约的多位租户,每月按时交房租却被房东赶出住所。房东则称并未如期收到房租,而这背后是运营商昊园恒业的资金链断裂危机。

网易号外在11月30日深夜和12月3日,分别去到昊园恒业租户与资方、中介、贷款平台三方的沟通现场。对租户而言,他们的主要诉求是退租后不再缴纳剩余的租金贷款,以及不影响自己的征信。目前,资方晋商消费金融给出30个工作日的期限去解决征信问题。由昊园恒业退还已退租租客的剩余租金,或将租客的退租款由昊园恒业作为债务人进行偿还似乎是可见的解决方式。

但自称曾为大约10万租客提供了服务的昊园恒业,资金链不断承压,他们是否有偿债能力值得探究。此外,网易号外独家发现,元宝亿家法定代表人宋建曾在2018年5月7日通过名下公司投资昊园恒业法定代表人王四会名下的企业。

业内专家指出,资金池和期限错配,是致使长租公寓爆雷的两大原罪。在现有爆雷案例中,长租公寓通常突破了“介绍人”的角色,实施了归集、沉淀资金,甚至挪用资金的操作行为。

现场:资方公告将催款中介并协调征信问题

北京,深秋,2018年11月的最后一晚,已经接近深夜12点,超过50位北京昊园恒业房地产经纪有限公司(下称“昊园恒业”)的租客(包括已经退租的原租客,以下统称“租客”)依然在酒店4层不愿离开。这里是晋商消费金融股份有限公司(以下简称晋商消费金融)的办公地点。

一扇木质的办公室门,将这些租客和“资方”隔开。门内,晋商消费金融的人正在讨论方案;门外,租客把一间屋子挤得满满当当,走廊里也坐着两排租户。时不时有人冲着门内大喊“出来”。

从一楼路过的酒店员工看到租客也颇为无奈——他们或许不能按时下班了。

大部分租客是在周五,11月30日下午1点30分来到这儿的,他们觉得周末晋商消费金融就不办公了,所以必须周五来。自10月下旬昊园恒业暴雷的消息广泛传播后,这些租客已经多次找过房屋中介昊园恒业、借贷平台元宝e家和资方晋商消费金融。

所得的成果,大致是元宝亿家互联网信息服务(北京)有限公司在11月11日和12月3日发出的两份公告,以及11月30日晋商消费金融贴在现场的一份公告。但这份公告当晚即被撕下,没有人讲得清,究竟这份公告是什么时候被谁撕下的。

当日的另一个成果是,在多方协调下,晋商消费金融、元宝e家和昊园恒业,在12月3日面对租客推进解决。

根据晋商消费金融11月30日贴在现场的公告,他们将核对租客提供的退租材料,如果真实有效,将督促昊园恒业退还剩余租金,“在此期间您可暂停还款,我们将及时协调处理您的征信事宜”。

晋商消费金融方面向网易号外证明了上述公告的真实性。

但在已经退租的租客李勇(化名)看来,这份公告是在玩文字游戏,“首先公告只是说督促昊园恒业退还剩余租金,以及暂停还款,并没有说退租后剩余的租金可以不用还了;其次,对于征信问题,也是‘及时协调处理’,没有确切的方案。”

也许是租客并不满意这份公告,在晋商消费金融当日稍晚些时候的公告中,给出了更为明确的时间,“将在30个工作日内解决您在我公司这笔贷款目前所产生的征信问题”。

尽管12月3日是个周一,会面的地点又定在北京通州,但到场的租客数量显然超过了此前三方的预计。沟通的地点,从某大厦的14楼,很快转移到1楼大厅,再到门外的小广场。从中午1点多一直到晚上,租客们一边抱怨“比地铁都挤”,一边紧盯着三方到场的人员。

当日,晋商消费金融派出一位副总裁,元宝e家也有负责人到场,但直到晚上6点,昊园恒业的高层也未能出现在小广场上,有租客在现场大喊“王四会(昊园恒业法定代表人)出来”“把我们(退租后剩余)的贷款转移到王四会名下”,引发阵阵笑声。

在协调下,元宝e家叫来工作人员现场办公,修改已经拿到退租条的租客在APP中的状态。根据租客的描述,昊园恒业的多位业务员也到场,现场办理退租事宜。有到场的租客当天办好了退租条。

根据一位租客群群主在现场的解读,昊园恒业承诺自12月4日开始,会开放多个门店办理退租事宜。如果办理不了,可联系一位陈姓工作人员办理。但网易号外尝试拨打这位陈姓工作人员的电话,一直未能接通。

租客:关注剩余租金和征信问题

李勇说自己11月29日通过微信客服等渠道查询时,他的贷款已经逾期四五天了。根据合同,他需在11月25日支付一笔租金贷款。

李勇在2018年6月跟昊园恒业签约,并租下了北京市海淀区的一间房子。合约期限为一年,签约时,他在业务员的指导下下载了元宝e家 APP,办理了贷款。

11月9日左右,另一家中介公司联系到他,称昊园恒业并未及时向房东支付租金,所以房东找了他们重新出租这间房子,并提醒他去找昊园恒业解决以及尽快搬离。李勇告诉网易号外,他从昊园恒业处获悉,对方确实未能向房东按时缴纳自己所租房子的租金。但这一说法尚未有书证或录音证实。

网易号外获悉,多位租客都是在房东未能收到房租后被房东“清退”的。目前,除了租客一方,也有一些房东的租金问题等待解决。

根据昊园恒业出租房屋的格式合同,如果租客中途选择退租,昊园恒业会在双方租赁合同解除后10-15个工作日内为租客解除房屋分期业务,“不会给租客的信用造成任何影响”。

11月12日(退租单显示是11月11日。编者注),李勇签了退租协议并搬离在昊园恒业租住的房子。根据《退租交接表》,租客将租赁合同原件、收据原件及其他费用缴款凭证交与甲方(即昊园恒业),甲方在30个工作日后退换租客押金、剩余房租以及其他费用。

租客们现在担心的,一是退租后,租金贷款是否还需要继续缴纳;二是如果退租后不再缴纳,是否会影响自己的征信。这也是他们和三方交涉的主要诉求:一是退租后不再缴纳剩余的租金贷款;二是不影响自己的征信。

中原地产首席分析师张大伟告诉网易号外,“对于市场来说,很多长租公寓企业利用多收租户租金,晚付房主租金的形式,加快扩张速度,一旦爆仓,就会出现上下游的多重纠纷。”

元宝e家12月3日的公告,提醒租客不要相信收钱办理退租条和解绑元宝的相关信息。此外,该公告指出,对于昊园订单状态为“退租中”和“已退租”租户的解决方案是:晋商消费金融作为资方的租户,根据后者11月30日及之后的公告执行;徽商资方的租户,征信不会受到影响,用户的退租款由昊园恒业作为债务人进行偿还;非银行系资方的租户,资方已经更新到租客APP中,元宝e家也在协调对接调取借款合同;不显示资方的,中顺为资方。

元宝e家的公告表示,针对所有非银行系资方的退租中和已退租用户,他们会协调各个资方出具解决方案,争取在12月7日前,由资方发送邮件或短信确认通知。该批租户“无需偿还退租后的剩余款项,且不影响征信(本身也没有在你们的征信中有体现)。”

元宝e家提醒,从12月2日开始,昊园恒业退租中和已退租的租户,如果出现划扣问题,元宝e家不再负责退回,“因为晋商公告已出,已经确定由昊园来偿还了,如果用户代昊园还款,则应由昊园负责退回。12月2日之前的还是由元宝亿家负责,本月10号之前陆陆续续安排财务处理”。

事实上,这也是很多租客在退租后,确保绑定元宝e家APP的银行卡没有钱的原因,他们担心会自动扣款。但有租客同一张银行卡还绑定了车贷等贷款。

房屋中介:通过租金贷加杠杆藏风险

昊园恒业注册于2014年1月,注册资本5000万元,法定代表人为王四会,持股比例为100%。根据变更记录,王四会是在2016年5月31日进入这家公司,代替杨小丰成为股东和法定代表人的,公司的经营范围也由普通货运变更为从事房地产经纪业务。值得一提的是,昊园恒业的注册资本,在2017年4月18日,由50万元一举变为5000万元。

公开资料显示,昊园恒业主要通过并购小型中介公司来获取房源。根据启信宝,昊园恒业的自身风险达到136条。

根据官网的简介,昊园恒业是北京东部地区最大的房地产租赁企业,一铭公寓为公司旗下品牌。昊园恒业对自己的定位,是区别于传统中介租赁模式,提供专业房屋资产管理服务的O2O公司。昊园恒业也对出租房提供房屋重新装修,配置家居、家电。在宣传中,昊园恒业提到通过58同城、赶集网,每天超过1000人在其平台找房,以及与元宝e家合作,为租客提供房租分期服务。

官网上的另一个数据,则是一铭公寓自2016年11月正式成立运营以来,为大约十10万租客提供了服务。

至于昊园恒业的真实房源情况,网易号外多次拨打其工商注册信息中登记的手机号,均未能接通;截至发稿,短信也未有回复。根据《中国新闻周刊》的报道,从2016年成立至今两2年间,昊园恒业并购了至少52家中小中介公司。而在收购整合的过程中,房源改造工程过重和淡季空置率上升直接崩紧了资金链。《中国新闻周刊》的报道数据显示,在清查出租屋隔断间的规定下,昊园恒业共有8000多间房源被砸掉隔断,损失超亿元;在淡季,昊园恒业的空置房源达7000多间。有报道提及,昊园恒业的空置率达到了14%。

网易号外多次拨打元宝e家工商登记信息中的手机号码,均未能接通;截至发稿,相关短信也未有回复。但根据《中国新闻周刊》的报道,元宝亿家对租房分期贷款的审核通过率在80%-90%,晋商消费金融的通过率在50%-70%。财新网的报道显示,9月下旬之后,元宝e家停止了对昊园恒业的资金合作,不再借钱给对方。

网易号外多次联系晋商消费金融的一位高管,仅有一次电话接通。他证实了11月30日那份公告的真实性。但在被问及其他问题时,以“正在开会”为由挂断了电话,此后未再接听电话,也没有回复任何短信及问题。

12月3日沟通会现场,网易号外询问到场的晋商消费金融副总裁,晋商消费金融是否已经将全部贷款打给昊园恒业,他没有作答。

对于有长租公寓业务的中介公司的规模,中信证券研究部房地产组在2018年9月的一份研究报告中指出,以北京为例,有长租公寓业务的中介公司市场份额稳定,没有的市场份额很容易被侵蚀。而长租公寓天然需要现金流的期限错配。在长租公寓的盈利曲线上,“规模特别小可以盈利,规模特别大存在盈利可能,居中基本亏损”。

上述报告指出,中介企业进入长租公寓行业原因是:粘住客户,从买卖或者其他相关业务赚钱。

张大伟告诉网易号外,长租公寓类的企业,在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%,“如果计算二房东之类的同样模式交易,当下市场,已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。”他认为,长租公寓企业已经全面金融化的同时,租赁市场缺乏监管。

“将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这些金融工具带来了巨大的市场风险。”张大伟认为,长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏,装修、分租其实都只是资金池的补充。

隐秘关联:元宝亿家法人曾投资昊园恒业法人公司

值得注意的是,通过启信宝,网易号外发现了元宝e家和昊园恒业二者之间的隐秘关联。

上文提及,昊园恒业的法定代表人为王四会。而王四会名下至少还有北京金华爱家房地产经纪有限公司(注册于2009年2月)、中元世家(北京)房地产经纪有限公司(注册于2014年7月)、广鑫置地(北京)房地产经纪有限公司(注册于2013年3月)、北京美澳房地产经纪有限公司(注册于2004年4月)及北京美丽家园房地产经纪有限公司(注册于2003年12月,持股99.9%的大股东为昊园恒业)共5家从事房地产经纪业务的公司,在这些公司中,王四会都是绝对控股。

此外,与之关联的公司还包括梦想大熊(北京)资产管理有限公司,注册于2015年11月,法定代表人王四会,经营范围包括投资管理、从事房地产经纪业务等;中元世家(北京)资产管理有限公司(下称“中元资管”),注册于2016年1月12日,法定代表人为王四会,经营范围包括资产管理、出租办公用房、房地产信息咨询等;万兴伟业(北京)投资管理有限公司,注册于2012年10月,经营范围包括投资管理、从事房地产经纪业务等。

以上公司,王四会是绝对控股。其中,在成立于2016年1月,注册资本为2亿的中元资管中,担任法定代表人的王四会持有80%的股份,还有一家名为“禾目信息咨询(北京)有限公司(下称‘禾目信息’)”的公司,持有该公司20%的股份。根据变更记录,王四会在2017年7月进入中元资管,成为自然人股东之一,而在2018年5月7日,中元资管的投资人由王四会和杨小丰变更为王四会和禾目信息。

禾目信息持股比例达到99%的大股东名为宋建,其正是持有元宝亿家互联网信息服务(北京)有限公司(元宝e家的运营方)100%股份的的法定代表人。

这或许表明,元宝亿家法定代表人宋建,曾在2018年5月7日通过名下公司投资昊园恒业法定代表人王四会名下的企业

值得一提的是,公开报道显示,近期暴雷的上海寓见公寓、北京爱佳心仪,部分租客贷款的分期平台均为元宝e家。

租金贷模式:资金池及期限错配成两大原罪

近几个月来,长租公寓频频爆雷。而在昊园恒业爆雷的背后,隐藏着一个“租金贷”迷局。租户通过昊园恒业租房,按月付租金需将银行卡绑定“元宝e家”金融平台,并通过该平台缴纳房租。

然而当租户搬进房子之后,房东却告知未收到租金,租客找到昊园恒业要求退租。由于之前从元宝e家扣房租是以分期付款的形式,如果每个月贷款逾期,个人征信会受到影响。

所谓的租金贷,指的是租客在与长租公寓签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款。

这种消费分期贷款与长租公寓的合作模式,曾被认为是一项创新举措。然而随着行业的野蛮生长,这种合作模式逐渐暴露出问题。部分长租公寓平台借助租金贷业务疯狂扩张,并形成资金池,聚集了极大风险。

此次昊园恒业的爆雷事件,再次将长租公寓以及租金贷模式推向风口浪尖。苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁认为,租房分期模式最大的风险在于交割时间很长,而平台的运营和盈利情况、出租率如何都是不确定的。

对于租金贷模式出现的原因,陈嘉宁解释道,长租公寓行业是重资产行业,初期在装修、运营管理和维修上的投入很大,资金周转很慢,如果按每个季度来回收,运营方将面临资金周转的困境,同时租客也有付房租的压力,“结合两端的需求,消费金融公司找到切入口,通过房贷租客可以押一付一,运营方也能够一次性拿到一年的钱。”

“最大的风险是看运营方的能力怎么样,如果拿到钱之后急剧扩张,但是运营跟不上,租金并没有履约,后面的交割就会出现很大问题。” 陈嘉宁指出,更坏的案例则是运营方付给租客和房东的资金会有档期差异,利用中间的资金沉淀卷钱跑路。

麻袋研究院行业研究员苏筱芮也指出,租金贷产品本身并没有问题,但利用产品模式违规形成资金池和期限错配,才是导致长租公寓资金链断裂的根本原因。长租公寓资金回收期较长、周转效率不高带来的盈利痛点,对于小型长租公寓来说仍是未解难题,由此导致其通过“租金贷”玩起了杠杆,加剧了链条上的各方风险。

“在昊园恒业的爆雷事件中,应该承担最大问题的依然是长租公寓运营商本身。传统消费金融的坏账是小而分散的,但一旦长租公寓借款不还,是大面积集中的风险,各比贷款的关联度很高。” 陈嘉宁指出。

苏筱芮则认为,在租金贷模式中,长租公寓主要扮演的是“渠道中介”角色,即介绍借款人和资金方;而作为租金贷平台的金融机构则主要扮演了“放贷者”的角色。

“简而言之,资金池和期限错配,是致使长租公寓爆雷的两大原罪。”苏筱芮指出,在现有暴雷案例中,长租公寓通常突破了“介绍人”的角色,实施了归集、沉淀资金,甚至挪用资金的操作行为。

从2017年11月开始,众多国有大行及股份制银行开始布局住房租赁市场。据网易号外了解,建设银行(601939)搭建了专门的住房租赁平台,可以在平台上挂房源、租房、签约、申请租房贷款等。

建行行长王祖继此前在业绩发布会上表示,“我们没有给中介提供融资,特别是支持他们去做收房源这类业务。我们是给租户提供一部分‘按居贷’,这个贷款应该说很好地稳定了租期和租金价格”。他强调,建行的贷款是明确贷给租户的,由建行通过租赁平台直接将租金付给出租方,并没有经过中介的环节。

苏筱芮提到,传统银行与这些房屋中介经纪公司曾有过租金贷业务的试点合作,但由于长租公寓爆雷产生的影响,不少银行的租金贷业务已经暂停。就银行而言,其更倾向于与大型正规地产机构开展合作。

在频频爆雷之后,北京、上海、浙江、深圳等多省市已开展租金贷业务的监管。2018年9月30日,上海市金融服务办公室发布相关文件,要求上海市小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务;10月19日,浙江省出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》,严格规范“租金贷”业务;11月23日,深圳市发布《深圳市人民政府法制办公室关于征求<深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)>意见的通告》,提出禁止哄抬租金、强制使用租金贷。

“作为中介,长租公寓应当充分披露各方信息,包括租客、房东和金融机构。而实施放款的金融机构应当尽到审核义务。包括贷前调查、贷中审查、贷后管理等,对借款资料的真实性进行充分把控。”苏筱芮指出。

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波及上万人,长租公寓再次爆仓

  随着企业爆仓的规模的增大,行业的大洗牌已避无可避。

  终于,昊园恒业还是没撑过去。

  据财新报道,10月27日,近两百名租户聚集在北京昊园恒业房地产经纪有限公司总部,围堵其负责人,对峙从当日早晨到次日午后。数名租客表示,每月按时交付房租却被房东赶出住所。而房东则称,并未如期收到房租。

  钛媒体在启信宝查询得知,11月5日,昊园恒业已经被工商行政管理部门列入经营异常名录。

  截至目前,包括杭州鼎家、上海寓见、长沙咖菲猫以及昊园恒业外,全国至少已有10余家长租公寓机构先后爆仓。

  钛媒体了解到,昊园恒业管理的长租公寓数量超过10万间,在通州地区的长租公寓覆盖率达到70%,朝青板块覆盖率达到50%。所涉及的租客、房东、租金贷金额也远远超过了此前几家已经爆仓的长租公寓运营商。

  昊园恒业爆仓的原因与此前已经倒闭的几家公寓相似,因疯狂扩张而引发资金链紧张,在利用金融杠杆工具的时违规操作,并欺瞒房东与租客。更有意思的是,此前已经破产的寓见与昊园恒业都是同一家消费金融公司元宝e家的合作伙伴。

  昔日的创业风口,如今已成为黑中介敛财的手段,而违规发放租金贷的消费金融公司,俨然成为昊园恒业们的帮凶。

  迟来的爆仓

  据中国房地产报的报道,针对昊园恒业的维权事件,从2017年就已开始。

  2017年7月,昊园恒业法定代表人王四会名下的大熊公寓就因有客户租期未满却发现自己的房子已经被再次出租;有租户刚交完下个季度的房租却被赶出,租金和押金未退;以及租客使用租金贷无法解绑的问题遭到维权及曝光。

  而在去年11月17日,网上出现一篇题为《北京1000多人建维权群,称陷中介圈套,交着房租却住不了房》的文章,文章中直指昊园恒业有欺骗租客行为。对此,昊园恒业回应是同行的恶意竞争,为故意抹黑。

  现实还是结结实实的打了昊园恒业的脸。

  今年3月,北京市住建委对房地产中介机构开展专项执法检查时,已初步查实北京昊园恒业房地产经纪有限公司等30家房地产中介机构存在克扣租金押金、违规出租、未备案且未在注册地经营等问题,并通过官网曝光了30家机构名单。

  在被北京住建委通报的同时,昊园恒业仍然在疯狂扩张,将3月倒闭的上海长租公寓品牌“爱公寓”以1.2亿元100%股份收购。

  显然,监管部门的通报批评并没能阻止昊园恒业收手。

2018年4月,昊园恒业四季青店也因为与2017年相同的问题遭到租客和房东上门追债。

4月26日,昊园恒业又因占用、挪用或者拖延支付客户资金被北京工商行政管理局通州分局罚款30000元。

8月13日,在国家发改委、中国人民银行指导,国家信息中心主办的“信用中国”发布的失信黑名单中,昊园恒业赫然在列。执行法院是北京市第三中级人民法院;失信具体情形为“违反财产报告制度”。

  但失信黑名单公布后,昊园恒业仍在营业。10月13日,又有100人左右的租客及房东到昊园恒业总部进行维权。

  近一个月,房东、租客与昊园恒业恩怨集中爆发。

  有的租客在缴纳了押金及几个月的租金后被赶出了租住的场所;有的使用了昊园恒业推荐的元宝e家提供的租金贷,解绑后仍收到还款提示,甚至在征信系统上被显示逾期;而房东则被拖欠了许久的房租,维权的过程一度引发了肢体冲突。

  另外,钛媒体在启信宝查询昊园恒业的风险信息时发现,与昊园恒业有关的裁判文书有近40份,其中有32份是其因房屋租赁合同纠纷被起诉。

  由此看来,关于昊园恒业的争议一直就没停止过,但为何这家企业又能屡屡从争议中抽身,直至今日才爆仓?

  昊园恒业腾挪术

  根据公开信息,昊园恒业注册成立于2014年1月,2016年6月正式运营。而从2016年成立至今两年间,昊园恒业并购了至少52家中小中介公司。尤其在2017年,就并购了近20家行业品牌。

  其中包括:大熊公寓、广鑫置地、蚂蚁公寓、好来屋公寓、宏源嘉业、昌泰地产、美澳地产、i住公寓、坞托邦精品公寓、万兴伟业、挚信伟业、万胜佳和、兴家助业、友家伟业、京城广厦加盟店、兴兴家业、天成地产等。公寓管理数量也从原来的5万余间,增加到7万间,在2017年年末房屋管理数量突破10万间。其在通州板块覆盖率达到70%,朝青板块覆盖率达到50%。

  根据企查查,昊园恒业法定代表人王四会不但控股了13家公司,与其相关联的企业有49家。在这些由王四会担任法人以及任职的公司中,涉及风险高达267例,并有24项经营异常风险。

  昊园恒业犹如一张大网,控制着北京租房市场近10万间房。有不少退租的租客告诉钛媒体,自己明明已经从昊园恒业的公寓退租,但换了新的长租公寓后发现,最后还是没能逃出昊园恒业的五指山。

  而站在风口上的昊园恒业,也将资本的游戏玩到了极致。

  一方面昊园恒业利用租客信息套取租金贷用做扩张资金,而在收购大批中小中介机构后又获得了更多的租客,继续套现。此外,为了追求利益的最大化,昊园恒业在本不允许存在隔断的北京市场大肆改建隔断与群租房。

  同时,昊园恒业存在公司账户和私人账户混用情况。租客如果不使用租金贷,即按“押一付十二”的方式支付房租。租约合同显示,收款方为昊园恒业实际控制人的个人账户,支付方式包括微信、支付宝和银行转账。

  更有甚者,为了完成KPI获取更多的提成,部分昊园恒业员工暗自举报自己经手出租的房屋是群租房,被举报的租客只能再找中介租房,进而再次陷入中介的租金贷套现陷阱之中。

  分散式公寓之困

  与寓见爆仓事件一样,在昊园恒业资金链断裂的全过程中,租金贷成为了众矢之的。但长租公寓爆仓的根源,并非是租金贷之罪,问题的症结在于分散式公寓的模式。

  此前,钛媒体在报道鼎家事件时就指出,由于收房成本高、租金回报周期长、缺乏造血方式、同质化竞争等先天性问题,驱使运营商必须通过规模效应来对冲成本。

  但在扩张房源的过程中,就不可避免的会有两个问题:空置率过高,以及资金链紧张。

  钛媒体在相关报道中发现,由于收房过多,并已过租房旺季,昊园恒业空置房源就达7000多间,空置率达到了14%,高于10%的行业平均水平。另外,昊园恒业以“N+1”形式改造房源的做法本就违规,加之去年低,政府大规模清查出租屋隔断间,在这次清查活动中,昊园恒业共有8000多间房源被砸掉隔断,损失超亿元。

  也就是说,昊园恒业有一万多间房源的投入打了水漂。

  对于分散式公寓运营商而言,不扩张就意味着被同行挤垮,但过度扩张又会反噬资金链,一旦资金链断裂企业仍然会出局。由于缺乏有效的融资渠道,行业中的中小品牌唯一可依靠的只有租金贷形成的租金池。

  从鼎家、寓见、昊园恒业爆仓就能看出,逐利的商家既不能安分守己的赚取应得的服务费,也完全无法做到合理合规的使用租金贷形成的资金沉淀。

  显然,面对这样的生死悖论,昊园恒业选择了资本游戏,将旨在解决公寓、租客、房东多方资金压力的租金贷,成功异化成自己的敛财手段。

  而与其合作的消费金融平台元宝e家,同样是上海寓见公寓的租金贷合作方。

  合理的金融工具应该规范利用,然而从寓见、鼎家、昊园恒业这几起爆仓事件,我们能够发现,消费金融平台对于租金贷的用途无法追溯,而且针对合作的公寓方并没有建立相应的风控体系。

  更可怕的是,面对寓见、昊园恒业的利用租金贷反复割租客韭菜的做法,元宝e家起初只做看客,在公寓爆仓后,迅速变脸,向被公寓方套路的租客、已退租人员反复催款。

  “消费金融平台很可能与长租公寓运营商一道完成了这次的共谋。”一位不愿透露姓名的业内人士此前在接受钛媒体采访时表示,尽管企业在租客退租或者更换金融机构时承诺取消合同且不影响征信,但实际上只是由企业负责分期还款,而租客与金融机构间的债务关系并未解除。“至于征收短信的发送与否,一般机构的后台都有自己的选择权”。

  作为房屋租赁市场的衍生领域,野蛮发展的长租公寓市场已经走向失序。随着企业爆仓的规模的增大,行业的大洗牌已避无可避。

  可以预见的是,以分散式公寓为代表的长租公寓,接下来将面临更严格的监管整治。

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不涨价承诺到期我爱我家相寓租金大涨,要重回房租涨价时代了吗?

  在今年8月份的时候,北京的房租价格大涨曾经引发了广泛的关注,最终北京房地产中介行业协会组织十家租赁服务企业宣布在两个月内投放12万套(间)不涨租金房源,终于让沸沸扬扬的房租大涨问题暂时告一段落,如今两个月的时间期满。

  11月1日《北京商报》发布报道称,我爱我家相寓租金大涨20%。一时间房租是否又要重归大涨时代的怀疑再次来袭,我们今天就来聊聊,不涨价承诺到期,我爱我家相寓租金大涨,是否意味着房租涨价又要回来了呢?

  一、承诺到期就要涨价?

  在8月19日北京市房地产中介协会召开的座谈会上,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人共同承诺过不涨租金,拿出手中共计超过12万套(间)的全部存量房源投向市场。

  如今两个月时间期满,据市房地产中介行业协会负责人介绍,截至10月20日,十家租赁服务企业累计投放房源133131套(间),完成公开承诺总量的1.1倍。环比9月,北京住房租赁市场量价继续回落,成交量环比下降约8%;在租金方面,“自如”整租的租金环比下降5.5%,“相寓”租金环比下降4.3%,“蛋壳”租金环比下降0.1%。

  看上去降房租的效果还是非常明显的,然而好景不长,11月1日据《北京商报》报道,在北京出现了我爱我家相寓大幅涨价超过20%的现象,根据报道中提供的案例显示,我爱我家相寓的这套房房屋到期时租金将由原来的5700元/月调整至7000元/月,涨幅达22.8%。与此同时,我爱我家方面还要对同房型同租客的房子收取续租时,一个月的房租作为服务费,同样引发了质疑。

  虽然,现在还不知道这个事件是个别房源出现的个别案例,还是我爱我家相寓开始要全面涨价的一个先兆,不过隐忧还是出现了,这就是我爱我家相寓会不会在不涨价承诺到期之后进行涨价?房租会不会又进入接着上涨的时代?

  二、房租上涨时代又要来了吗?

  从新闻报道中的案例,我们可以判断这件事应该还是一个单一的事件,尚没有足够的证据可以证明我爱我家开始全面大幅涨价,但是不涨价承诺期到期之后,我爱我家上涨房租的可能性还是存在的。

  在10月17日晚间,我爱我家公布的三季报显示,2018年第三季度,公司实现营业收入30.80亿元,较去年同期增长912.02%;实现营业利润2.37亿万元,较去年同期增长930.09%;实现归属母公司所有者的净利润1.73亿元,较去年同期增长736.32%。扣除非经常性损益后归属母公司所有者净利润1.79亿元,较去年同期增长2,278.59%;经营活动产生的现金流量净额为4.33亿元,较上年同期增长780.32%。

  而这样的三季报是在万科喊出“活下去”,中原地产表示“排队等死”的房地产市场不景气情况下取得的,实在是让人惊叹于我爱我家的盈利能力,特别是几乎暴增近10倍的营业利润凸显了我爱我家业务增长的迅猛。

  仔细研究我爱我家财报的时候,我们就会发现,我爱我家旗下的长租公寓品牌相寓是其业绩醒目的增长点,相寓在管房源超过31万套,出租率约95%,业务覆盖全国15个城市,包含北京、杭州、上海、太原、苏州、天津、南京、郑州、成都、无锡、武汉、南宁、长沙、青岛、常州。

  我爱我家在业绩报告中更是表示, 在快速发展的同时,房屋资产管理行业逐渐进入市场整合阶段。在行业充分竞争、整合与淘汰并行的过程中,相寓商业模式的优势会逐渐显露。相寓以分散式托管为主,是相对的轻资产模式,对于快速提升市场规模同样是有利因素。

  这些彰显成绩的言辞背后,其实我们看到的是相寓的模式是分散式托管,并不是自主建房再投向市场,采用的是收取市场上房源进行一定配置之后再进行市场投放,所以在这样的背景之下,其价格在很大程度上依然受到市场供给与需求的巨大影响。

  北京是中国的政治、文化中心,在中国经济发展中的地位举足轻重,北京对于全国人才的吸引力自不必说,根据北京市统计局发布的数据显示,2017年末北京常住外来人口794.3万人,占常住人口的比重为36.6%。根据链家的数据显示,在北京,现在35%的居民需要靠租房解决居住问题,按照北京2200万人口计算,北京有770万人需要租住住房。

  但是,问题是到底能有多少房源供给给市场呢?1-3季度,全市商品房新开工面积1508万平方米,同比增长5.9%;其中,住宅新开工面积802万平方米,增长25.9%。全市保障性住房投资同比增长37.8%;新开工面积658.6万平方米,同比增长23.1%。这些数据看上去的确不错,但是我们知道一般的房子从开工到竣工完成,再到经过装修可以直接居住这个时间差基本上要2-3年以上,而现在长租公寓的装修之后的空置时间又普遍在一个月以上,这其实在某种意义上来说是远水解不了近渴。

  北京,如今能够供给给市场的存量房数量只有220万套左右,按照套均2.1间房的数量计算,只能够给市场提供462万间住房,但是需求却是770万人,所以需求缺口相当之大。

  由于长租公寓所提供的大部分都是存量住房,所以其供给和需求的必然矛盾一定会让房租上涨的动力长期存在,除非供给问题能够被解决,否则即使是长租公寓企业也难以抗衡供给不足、需求过剩的矛盾,再加上企业的用人成本、运营成本的不断增加,其实当前基本上所有承诺不涨价的长租公寓企业都是处于一个煎熬的状态中,运营压力之大可想而知。

  其实,每一家长租企业和个人房东都在试探,试探什么样的涨价幅度才是租客能够适应的水平,只是这个水平不好确定。在今年年中,大学生毕业潮和中介抢房源的风潮过去之后,房租的暴涨基础已经不存在了,但房租上涨的趋势却依然存在,这就是当前的真正的问题。

  所以,现在的当务之急应该是尽快推动新租赁房源的入市,只有新增房源能够填补上住房需求的缺口,我们才能希望房租平稳的时代真正到来,居者有其屋的目标才能真正实现。

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雷军系投资的长租公寓爆雷:90%租户负债 百名员工欠薪

  10月15、16日,对余梦(化名)来说,就像是做了场噩梦一样。15日,房东说没有收到中介的房租,于是要求租客余梦离开仍在租期中的房子。16号,她又收到三条银行发来了房租扣费成功通知。噩梦会醒,但现实不同,有一堆问题等着她去解决。

  家住上海的杨桦(化名),日子同样难熬。他有一套70平米的房屋通过中介出租出去,却没有按时收到10月份的房租。他不忍心赶走租客,正在管家的帮助下参与维权。

  杨桦的管家何佳(化名)也并不幸运,他已经有一个半月没收到工资了。他的同事已经罢工,为了拿到工资,他还坚持做着本职工作。17日那天,何佳说是他生平最繁忙的一天,手机接到150多个电话,收到上千条微信,都来自于他管理的400位租户和业主。

  除了他们三个“受害人”,与他们遭遇相同的人在网上还能找到很多。他们的经历背后,都指向上海一家本土的老牌长租公寓品牌——寓见。16日,寓见被多家媒体曝光资金链断裂。

  寓见,曾是雷军旗下顺为资本在长租公寓领域的重要布局。为了快速扩张市场,寓见与很多长租公寓品牌一样,推出“租金贷”业务。

  对很多长租公寓品牌而言,金融杠杆过重,资金链断裂的风险就如悬空高楼,在风中摇曳。寓见的爆雷,与8月20日爆雷的鼎家公寓几乎如出一辙。无独有偶,前日又有消息爆出,长沙最早的长租公寓品牌“咖啡猫”被曝资金链断裂,出现无法返租、返押金问题,涉及数百业主,总额超千万。一周内,两家品牌爆雷,再次把长租公寓推上风口浪尖。

  近期几家长租公寓接连爆雷的消息,一定程度上暗合了原我爱我家副总裁胡景晖的“箴言”:长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。

  最近四五年,资本、创业者纷纷涌入长租公寓,爆雷是否会引起行业洗牌呢?也许正如一位业内人士所言,“该来的总是要来,晚爆不如早爆!”

  糟心的租客与房东

  本月13日周日上午10点,本想利用周末好好休息的余梦,却被急促的敲门声惊醒。素未谋面的房东突然来找她,问她是否有寓见的联系方式。她从房东口中得知,他没有收到10月份的房租,而且之前与他联系的寓见工作人员已经辞职。

  次日,寓见和另一家中介青客的工作人员,以及房东,都聚集到余梦所租住的房屋里进行协商。她从他们的谈话中才确切得知:寓见资金链断了,房东没有收到房租,所以要收回房子,青客可能会成为寓见的接盘方。

  余梦难以接受。她今年7月大学毕业,在大连读得大学。5月初来到上海找工作,现在是某家银行的大堂经理。5月26日,她与寓见签订房屋租赁合同,租下一间位于青浦区的房间,租期为一年。像很多刚毕业的大学生一样,她选择了押一付一的方式租房。签订合同当天,她一次性付给寓见1440元。

  当时按照管家的指导,她糊里糊涂地就同意办理了租金贷,因为只有这样她才能以押一付一的方式租房。然而,她表示,“当时我并不知道这是其他平台的金融产品,而不是寓见的。管家并未说明,合同上也没注明是在别的平台上付房租。”

  15日,房东明确告知他要收回房子,余梦在和房东的一翻讨论协商后,房东给了她一个月的期限找房子搬走。紧接着16日开始,她接连收到了银行卡的三笔扣款提醒,总计2160元,并收到支付宝发来的三条成功付款的信息。随后,她找到了寓见总部,却发现已经人去楼空,于是就去派出所报了案。

  “这钱扣得莫名其妙,寓见会不会是骗子?钱还会还给我吗?我本来压力就大,现在更加焦虑,这意味着我要马上找房子,还要继续背负贷款。后续逾期是否存在违约金,是否要连本带利还钱,是否影响征信记录?”她心里有一连串问号。

  6月,余梦曾接到寓见客服的电话,对方称需要重新签订合同,要为她换另一款产品“应花分期”。管家告诉她,寓见和“元宝e家”的协议已经终止,协议内容跟之前的基本相似,但租金会减少100元,也就是620元。后来,每个月她正常在“应花分期”还款,直到16日寓见出事,她还收到了被要求还款的短信。

  余梦是从管家口中,才慢慢清楚了寓见、金融平台、房东与她之间的四方关系。

  寓见从房东那承包公寓,进行标准化装修后再向租户出租,赚取租金差价和服务费。公寓方通过与金融公司合作,金融机构获取租客的授信,租客签署租金贷的合同,金融机构先将租金垫付给寓见,寓见按季付给房东房租,而租客则需每月还钱给金融公司。寓见这样的长租公寓就得以形成一个资金池,快速获得现金去拓展市场,不断加大资金杠杆。

  如今,寓见资金链断裂,平台已经不再工作,退租事宜无法受理,金融平台还在按照以往合约继续扣费。除了像余梦这样的租客,房东利益也受到了损失。

  王寒就是一位房东,年前,他和寓见签了5年的合同,对这个老牌中介平台充满信任。“我觉得长租公寓是个刚需,是门好生意,房东和平台签约也省事,直接收房租就行,而且我也评估过寓见,觉得挺靠谱,不仅有顺为的投资,排名也可以。”

  签约以来,寓见一直将房租正常打款给他,这几月的房租却出现了延迟,有时还会分成几笔来支付,这让王寒感觉有些奇怪。15日,得知平台资金链断裂后,他才明白原委。

  让他更糟心的是,寓见和他签的电子合同在网上已经无法显示,居住信息显示不详,这意味着他不知道房客要租到什么时候。“驱赶租客我于心不忍,但是即使接受损失,也不知道啥时候租客的合同到期,我这边不知道如何给房子谋后路。寓见这种做法,确实有些恶劣。”

  谁来接盘?

  寓见成立于2014年3月,投资方包括雷军旗下的顺为资本,还有险峰长青、策源创投等多家知名投资机构。该公司团队的背景颇为耀眼,多是来自软银中国风险投资、在线旅游上市企业、安居客、汉庭酒店等知名企业的顶尖人才。公开资料显示,O2O资产运营管理、房屋托管、酒店式公寓是寓见公寓的三大核心业务。

  在铅笔道DATA的融资数据中表示,寓见在2014年3月1日,获得险峰长青250万天使轮融资。2015年3月1日,它获策源创投,顺为资本数百万美金A轮融资。

  在企查查中显示,寓见的法定代表人是程远,注册资本为26.314万元。目前,程远所占公司总股权比例为25.04%,公司的“最终受益人”是林小森,股权比例为28.67%。

  公开信息显示,寓见管理资产超过300亿元,在上海及华东区域布局,门店43家,开业房源数超过2万,并规划在3年内发展到1000个项目、30万套的服务规模,拥有5大产品线,覆盖分散式和集中式公寓,包括:寓见家、寓见Plus、安间公寓、绿庭公寓、尚林行政服务式公寓。

  然而,这家老牌公寓在10月16日的一纸公告中,证实自己资金链断裂。

  在这份《告租户书》中,寓见表示,平台将会做好对接,确保各租户的相关权益不受损失。

  铅笔道了解到,由于寓见的对接工作还未有明确的进展,租客、房东代表已组织了维权群,并已向当地公安局报案。租客方琼(化名)表示,寓见的负责人林小森已在16号早上出面和业主代表进行协商和安抚,表示会维护租客房东的利益。

  铅笔道获得的最新消息是,20日晚上7点25分,寓见管家何佳在他的朋友圈发出的信息。这条信息显示了房客代表、林小森、经侦办、徐汇区公安四方的交流结果。“现在在进行对接公司谈判,后期所有人员债务打包签署合作。最坏结果就是倒闭,资产清点后先赔付房客及房东损失。”

  何佳是在寓见工作了2年半的管家,主管400间公寓,他负责签约、住后维修、沟通等工作。他透露,现在公司员工都处于罢工状态,在200名员工中,有一半人被欠薪一个半月。在他管辖的租客中,85%~90%的租户现在都不同程度地背着租金贷。“如果工资拖着后面再补给我们,这没问题,但我更担心的是社保。社保突然中断,后续补缴可能有麻烦。”

  17日,他接了150个电话,上千条微信,全是租客和房东的催促和询问。“别的管家都不接电话了,只有我的还能打通,因为接了也不知道怎么说,管理层并没有任何通知。”他有些无奈。

  公司资金链断裂,他感到有些突然。“其实每年年底到年初,都是资金最紧张的时候,因为年底租房的人少,退租的多,资金都会紧张。”今年公司给业主房租时总是会晚几天,员工工资也会晚几天发,他意识到这是公司资金出现问题的信号。

  何佳今年27岁,河南人,在寓见当管家是他来上海的第一份正式工作,签了3年合同。发生这件事,他得马上找一份新工作养活自己。“其实之前工作都挺好的,如果公司没发生这件事,我会继续干下去。”

  一直以来,寓见相关负责人并未在媒体有过公开回应。据有关媒体披露的信息,寓见将由青客接盘,但具体详情并未有消息。也有消息表示,寓见其实已经濒临倒闭,公司存在诸多不良资产,牵扯到多家银行。

  据何佳的了解,公司的股权已经全部质押给了银行,银行和上海相关管理部门希望青客能接收整合寓见的部分业务。此前有青客的人员和房东谈判,要求房东免除其4个月的租金,这4个月期间,他们将对房子重新打理,以符合青客的住房标准,但是房东并不答应这样的条件。

  还有消息称,青客只同意在寓见公寓所有房东做完交接的情况下,才有可能去考虑接管租客的安置问题。

  房东王寒从事的是投资领域,他在遭受损失的同时也有疑问:这究竟是寓见公司管理不当,还是恶意的资金输送行为?他认为,长租公寓行业本身不缺少现金流,除了房租,还有金融工具,而且每月的现金流都可以预估。

  他在一些租客中听到了一些传闻,寓见为了让租客办理租房贷,不惜给出很高的折扣,有85折,更甚者有的打了2次折扣。平台租给租户的房租,甚至要和房东的房租持平。“如果属实,感觉有些恶意,这样的做法偏离了生意的本质。”

  作为投资人,王寒表示,长租公寓平台用金融的方式快速打开市场,其实也牺牲了自己的利益。“金融产品打85折,融资成本也要打个7折,这个行业毛利也低,不像是在做生意。”

  王寒觉得,寓见发生资金问题,与其合作的金融机构也应该要负责任,因为它们存在监管缺失问题。“生于刚需,涨于融资,毁于杠杆,这个行业大多数人都在用现金贷,失去了对金融的尊重。管理比较粗放的话,就会产生非常大的风险。”

  关于寓见的后续处理,他希望让想发展这个行业的公司去接盘。虽然资金已经花完了,现在接收会亏很多,但公司资产本身没有问题,是运营模式上的问题。“房子、合约、房东租客都没有问题,如果新来的玩家可以承受这些亏损,又有一定的管理能力,将效率提升上来,安抚房东,不见得是个坏事。”

  晚爆不如早爆

  今年8月9日,网上有一篇报道《领军人物——寓见CEO林小森访谈》。报道中,林小森直接表明了寓见是小米生态链企业,和小米定位一致,主打同区域内最高性价比。

  谈及寓见今后的发展方向,林小森强调了成本管控,认为前景清晰可见,虽然运营成本作为现在公寓平台的难题之一,他表示“似乎并不是多大的障碍”。

  如今回头看这些话,颇有些讽刺。

  一位熟知寓见的业内人士刘成(化名)表示,据他了解,对风险的敬畏程度不够,背后资方对扩张的鼓动,以及公司管理方面的问题是寓见爆雷的重要原因。

  虽然业内接连爆雷,但从长远的视角看,刘成依旧看好这个行业。长租公寓的出现其实也能很好地解决房东与租客的痛点:房东不愿花钱装修,租客希望住得舒适省心。

  他认为,金融杠杆本身不是坏事,但运用不当会坏事。对于生活较为拮据的年轻人,一下子拿不出一个季度的房租,通过金融可以分期,这也对租客利好。银行等金融机构也认可这门生意,希望从利息中分一杯羹。

  为什么接连爆雷?他认为,原因之一是国内租金一直上涨,导致长租公寓的租金成本高达整个运营成本的50%~60%。由于近几年整个中国的创业浪潮来临,在资本的助推下,行业显得有些急躁。

  然而,他认为,并没有所谓的“爆雷潮”。在资本寒冬中,不仅有长租公寓玩家倒下,各行业都有人出局。只是这个行业与人们生活密切相关,能产生更大社会影响。他认为,行业经过了四五年发展,也已经进入行业洗牌期。

  “这个行业对资金要求很高,相比酒店,它缺乏标准化,因此更注重运营。同时,这也是一个很本地化的生意,各个地方的政府、居委会、房东的认可度,都会对运营产生影响。”刘成表示。

  他觉得,长租公寓这个行业需要有真正实力的公司去做,如链家、我爱我家这样具有很强运营能力的公司,以及地产开发商、国字头企业等这些有很强的资金和资源整合能力的公司。“如果是从某BAT背景光环很强的人通过融资的方式来做其实比较难。”

  他认为,每个行业都不排除一些玩家存在私心和钻空子的心态,因此都需要银行和政府方面出台更完善的监管制度。“创业大潮来临就是这样。相关的法规制定存在滞后性,需要一个过程来纠正。”

  某上海本土长租公寓负责人赵东(化名)对寓见的离开也表示惋惜。“我们打过架,但是对他们的离开还是很伤感。”在他眼中,寓见是一家很优秀的互联网公司,而长租公寓是“传统行业+金融+互联网”的模式。行业本质是租房,而不是脱离本质去更关注品牌、流量、附加值等。

  他认为,寓见的离去并不会让市场有太多变化,留下来的都有机会去享用自己的那块蛋糕,而每家公司的杠杆不同、定位不同也会产生差异。“规划好现金流,做好运营是关键,这是个管理颗粒度非常小的行业,服务周期很长,事情很细,非常贴地气。”

  某长租公寓服务商负责人杨丽(化名)则认为,长租公寓爆雷其实是市场的连锁反应导致的。融资性的长租公寓,投资方必然对规模有所要求。因而公寓方会在过度依赖金融产品的情况下快速扩张,但是这些资金很大一部分来自P2P行业。继P2P堡垒后,资金短缺,也就造成了自身的资金链断裂。

  她对行业监管也有自己看法,“这种金融杠杆,将房东、公寓、金融机构三方的利益缴在一起,模糊各方的责任和义务。”公寓方不属于资源的使用者和拥有者,租金期内的资金才是自己的。如果合同存在违约的风险,风险必定存在,拿金融产品的稳定贷是忽略了这块的风险。

  “创业的初心很重要,维持自己的原则很重要,不属于自己的既得收入不要碰,不然会走不长。”长租公寓相继爆雷,也给了她一些业务上思考和启示,她将会推出一个风控业务,保障房东的利益。

  “该来的总是要来,晚爆不如早爆!”房东东公寓学院创办人全雳这样说。他曾是一名投资人,也在长租公寓公司做过管理工作。他认为近来长租公寓接连爆雷原因来自三个方面。

  第一,合租公寓大量使用租金贷,超过企业财务控制合理范围,而银行正在全面降低杠杆,一旦银行收紧,这些合租公寓面临资金危机,导致破产。

  第二,10月之后,租赁逐渐淡季,大量空置和退租,租赁企业现金流更显得捉衿见肘,接下来会有更多供应商催款。

  第三,行业信用度降到低点。同时,地方政府又加强了监督,比如租金管控、限制租金贷等措施。

  “租赁企业现在必须要对自己严查了,降低杠杆,如果再不做,那么接下来的确非常危险,可能成为第二个共享单车行业,甚至还会造成极大的社会问题,直接影响到社会稳定。”他相信,政府管理部门一定会出台各种监管政策和法规,甚至关掉一批不良租赁企业,起到震慑作用。

  “长租公寓这种模式,从行业趋势、政策导向都是对的,错在从业者低估了行业的经营难度,把一个低毛利的包租业务硬是做成了一个高负债的企业。”他认为。

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又一家长租公寓疑似资金链断裂,曾获雷军青睐

  距离8月杭州鼎家网络科技有限公司暴雷不足两月,又一家长租公寓资金链被爆断裂。

  10月15日,微博自媒体“赵子龙之云看盘”发布微博,表示自己作为寓见公寓的房东,已经很久没收到租金了。

  同日,上海华瑞银行在寓见公寓公司贴出告知函,希望寓见公寓在结清相关款项前不要擅自处置贷款。

  第二日,数名租客就在微博表示,在其租赁合同正常履约期间,房东突然上门赶人,理由是债务方寓见资产管理(上海)有限公司(下称:寓见资管)不再支付房租。

  寓见公寓曾是长租公寓的头部玩家,隶属于上海小寓信息科技有限公司(下称:小寓科技),成立于2014年,曾在2014年分别获得过险峰长青、策源创投和顺为资本的投资。

  据其官网信息,小寓科技目前布局上海及华东,拥有门店43家,开业房源数超过20000户,管理资产超过300亿元。寓见资管为小寓科技控股的资产管理平台。

  目前租客反应的主要问题有:租期未满将要被迫退房、已退房的迟迟拿不到押金、绑定的分期付款无法解除,退房后仍要被迫付费。这些人当中,不乏已经提前支付1~2年租金的租客,更有不少应届毕业生称自己在不知情的情况下办了贷款。

  青客公寓接手,称可终止贷款

  房东们是最先察觉寓见公寓的异样的,因为收不到钱了。

  目前,寓见公寓给房东的解决方案其中一条是把租约转移给青客公寓,由青客公寓重新签约5~8年。但大多数房东对此都表示犹豫——他们更多是想把房客赶走,重新收回房子,降低自己的损失。

  但也有房东于心不忍:“好多房客都是刚毕业的小年轻,赶他们走,他们压力太大了。”

  而租客更关心的自然是租金问题。寓见公寓方表示如果和青客公寓续约,可以终止贷款。

  但要怎么操作,寓见公寓还没有给出具体方案。

  又见元宝e租

  这场遭遇中,房东虽然利益受损,但最惨的还是租客。

  “房东突然告诉我,收不到寓见房租,要求我一个礼拜搬走。”寓见公寓租客曾麦麦(化名)告诉猎云网记者,“搬出来还好说,问题是等我找到新房子,难道还要背两份房租、替寓见给银行还债?我现在一共欠了1万6000块的钱。”这让刚毕业初入社会的曾麦麦面临着巨大的经济压力。

  这也是寓见大多数租客焦虑和疑惑之处。

  曾麦麦和不少租客还表示,他们是在“稀里糊涂”的情况下与元宝e家签订了贷款合同:“我们以为就是普通的押一付一,没想到是签了贷款。”现在,他们非常害怕如果不还款,个人征信将受损。

  而维权群中的陈猩猩和蕾蕾(化名)情况与曾麦麦不同:他们早已退租,却仍然每月收到元宝e家的催款信息。

  元宝e家已经不是第一次在长租公寓租金纠纷中被提及了。早在去年11月,元宝e家就被爆出房屋租赁合同解除后,退租人仍然需要交房租的事件,主要原因是长中介公司没有及时在元宝e家的APP上办理终止电子版合同。

  而如今寓见公寓暴雷,尚有大量事务和财务等待清算,终止合同的事不知何时才能处理。蕾蕾曾就此事询问过寓见公寓的负责人,负责人表示会帮她“催一催”,然后又不了了之。群中有人建议以“经济诈骗”形式去警局进行备案。

  猎云网记者在致电元宝e家客服询问后得知,元宝e家与寓见公寓是合作关系,与租客之间并没有合同。最近由于很多商户存在虚假退租的情况,所以元宝e租仍然会持续扣款,除非租客把相关手续材料发给元宝e家进行核实,确认退租状态真实之后再返还相应款项。 

  维权进行中

  10月16日,寓见公寓发出公告,让租客理性妥善处理纠纷,称公司团队没有回避责任。所以现在网上流行的“跑路”一说暂不存在。

  10月17日,数名租客前往寓见公寓公司所在地,称公司内人满为患,都是前来维权的租客和房东。据维权者称,公司内尚有相关负责人在忙前忙后,解释情况。但公司内大多数工位已经空置,负责人解释是因为维权人数众多影响工作,部分工作人员已经转移到别处继续办公。

  也有不少租客已经就近报警,杨浦、浦东和嘉定的警察已经给出了相应的解决方案——基本都是让租客咨询律师、尽快上诉。更有警方已经为租客请来律师,将在几日后进行统一咨询。

  截至发稿前,猎云网记者所在的寓见公寓维权群内已有488名租户及房东加入,要在近日进行组织几场集体维权。各个寓见公寓门店的负责人对租客和房东表示会“一直都在”,而寓见公寓创始人程远一直无法联系上。

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长租公寓背后的骗局,其中蕴藏着极大的金融风险

  最近这两天,很多人都在骂长租公寓推高房租的事情,关于这件事情,尽管各大长租公寓品牌一直在疯狂嘴炮,死不承认,但是现在基本上已经被坐实了罪名。

  然而很多人不知道的是,这些长租公寓们做的恶,还不只是推高房租那么简单。

  他们在推高房租的同时,还在玩“租金贷”、“资产证券化”的金融游戏,拿着租户的个人信息去贷款和融资。但是这种行为本身蕴含着巨大的金融风险,而且最终都得由租户自己去承担。

  长租公寓们一边趴在民众头顶吸血,一边向民众转嫁金融风险,这样的路还能走多远?接下来我们将为你一一扒开长租公寓们的吸血面具,帮助大家了解这其中的连环金融骗局。

  1 什么是租金贷?

  8月17日的时候,原我爱我家副总裁胡景晖因为炮轰自如和蛋壳引起巨大争议,其中胡景晖提到,一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂,将会出现业主驱赶承租人的情况,几百上千人将无家可归,后果比P2P爆雷更严重。

  8月19号,从我爱我家离职的胡景晖召开媒体沟通会,胡景晖又一次对媒体说道,长租公寓一旦爆仓,肯定比P2P爆雷还要惨。

  虽然现在胡景晖离职了,但是他的话却引起了广泛关注,很多人都在想,长租公寓是不是真的会爆仓?为什么会爆仓呢?

  其实这个问题最终还是绕不开“租金贷”三个字。

  小王是上海“爱公寓”的一名租客,今年三月的时候,爱公寓因为资金链断绝,停止向房东支付房租,小王因此遭到了业主的清退。然而就在被清退以后,小王才发现自己身上原来还背负着一笔高昂的租房贷款。即使是被清退之后,他依旧还会时不时地受到所谓“催收平台”的骚扰,甚至就连个人的征信记录也因此而受到影响。

  “租房的时候我并不知道还有贷款这回事,要不是爱公寓垮了,我甚至都不知道自己曾经被贷款三万多。”谈及此事,小王现在依旧愤愤不平。

  其实早在2017年10月就有媒体爆料,“爱公寓”在与房客签约的时候,平台的工作人员会单方面操作租客的手机,在租客不知情的情况下,为其签下一笔贷款合同。根据贷款合同,爱公寓可以提前从银行拿到一年或者两年的房租贷款,而租客则负责每个月以缴纳房租的名义去偿还贷款和利息。

  然而这笔贷款并没有直接到租客手里,而是被平台用作现金流,拿去扩大市场收入新的房源。

  这就是臭名昭著的“租金贷”。

  2 哪些平台存在租金贷现象?

  其实租金贷现象在房屋租赁行业早就已经成为了公开的秘密,长租公寓的发展需要大量的现金流,而在租金贷模式下,平台只需要按月付给房东房租,就能提前拿到租客名义一到两年的贷款,既可以稳定补充现金流,同时还能扩大市场规模。

  所以毫不意外的,在爱公寓的租金贷东窗事发之后不久,蛋壳公寓、青客公寓、青柠公寓等市场占有率较高的大型中介平台也被爆出存在“租金贷”  现象。

  例如前不久就有很多办理了蛋壳分期的租户在签了合同以后被要求下载“应花分期”的软件,名义上都是在缴纳房租,实则是在偿还贷款。

  在黑猫投诉平台上就有不少关于蛋壳“租金贷”的投诉,其中一名匿名网友就遭到了恶意贷款。

       看房、微信聊天过程中销售人员没有提到过分期、贷款等字眼,可是在入住20天后,销售人员突然告知自己必须更换身份证信息,不然就必须搬走。

  即使像自如这样的头部平台,其自如分期也被屡屡质疑为租金贷模式,截止目前依旧没有获得完全澄清。

  租金贷可怕吗?如果这个游戏可以一直玩下去,那就不可怕,只要平台一天不倒,租金贷的套路就一天不会出问题。

  可是一旦后续平台出现现金流不足,融资不到位等情况,无力继续支付房东房租,很多租客就可能被业主清退,面临无家可归的后果。

  目前大部分倒闭的长租公寓品牌,最后都是走向了现金流不足,资金链断绝的死胡同。而很多“租金贷”目前之所以还没有爆仓,只不过是因为仍然有源源不断的资本流入,所以能够保证一时的现金流稳定。

  可是一旦真的到了资金链断绝的那一刻,胡景晖说的成百上千的租户无家可归就将成为现实。

  租金贷最可怕的点就在于,它把平台的风险完全转嫁给了租客,即使有一天这个游戏玩不下去了,倒霉的还是普通租客,不仅是要偿还背负的贷款,而且还要面临无房可住的危机。

  3 什么是资产证券化?

  8月17日,北京市住建委在约谈长租公寓品牌时提到一点,住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。

  这一点要求的提出自然有其背景,长租公寓持续的烧钱大战成为其诱因之一。

  目前长租公寓还是一个净亏损的行业,尽管长租公寓的租金比散户普租要高出不少,但是考虑到装修成本、运营成本、服务成本等开支,目前市面上几乎所有的长租公寓品牌都处于一个持续亏损状态。

  而作为长租公寓里面的龙头,自如公寓也仅仅在北京一个城市实现了微利,其他城市全都是亏损状态。

  但是持续的亏损并不能阻止长租公寓们的大肆烧钱。

  在长租公寓发展的早期,规模优势是最重要的,要占领市场就得不断扩张房源。按照业界的说法,房源才是真正的行业壁垒。

  而在不断烧钱的过程中,就催生了一个新事物:ABS。

  ABS,即资产证券化。长租公寓的资产证券化则主要是指,公寓方以公寓产权、预期租金或房租贷款作为底层资产在市场上公开募资的一种融资方式。

  这么说或许听起来挺复杂,我们也可以换一种通俗的解释,就是咱们还没交上去的房租,已经被当做长租公寓的固定资产拿去融资了。

  2017年1月的时候,魔方公寓为长租公寓发行ABS开了一个好头,“魔方公寓信托收益权资产支持专项计划”打响了长租公寓的资产证券化第一枪。随后各大长租公寓品牌乘着政策的东风,在资产证券化的路上一路狂奔不止。

  据每日经济新闻的不完全统计,目前市面上流通的长租公寓专项支持计划至少有11只,总规模达106.67亿元。而在这里面,又数自如公寓发行数量最多,所以长租公寓的资产证券化又被调侃为“自如模式”。

  4 资产证券化有什么风险?

  对于长租公寓资产证券化的利弊问题,小爆此前曾就此咨询了一名资深证券投资人的意见,该投资人表示:长租公寓目前属于净亏损行业,但是迫于扩大市场规模的压力,各大平台必须放大金融杠杆,才能使得现金流充裕实现相对盈利。这几年,国内一线城市的房产市场一直处于限购状态,自从2015年国家提出租购并举的住房制度以来,官方出台了不少政策支持长租公寓的发展。其中,政府对于长租公寓的ABS债券发行一直采取相对包容和鼓励的态度。该投资人在谈及这个问题的时候,尽管提到了其中所存在的风险,特别是放大金融杠杆的风险,但整体依旧是从一个相对正面的态度去看待长租公寓的资产证券化。

  然而时至今日,随着各方资本在房租租赁行业的肆虐,以及主要的房屋租赁平台们对资产证券化的进一步滥用,监管政策也将进一步收紧。

  除了政策利好之外,今年以来之所以各大长租公寓品牌纷纷在资产证券化的道路上狂奔不止,还有一个重要的原因是银行和金融机构的信贷政策有所收紧,贷款没有以前那么容易了。

  但是处于成长期的长租公寓又必须扩大融资占领市场,资产证券化就成为了优先级很高的一个选择。

  不得不承认,通过资产证券化,全行业亏损的长租公寓们获得了新的融资渠道,对于九死一生的很多长租公寓品牌来说,每一笔融资都是救命钱。

  但是我们必须意识到,资产证券化本身依旧存在巨大的金融风险,一旦长租公寓最终融资不畅、现金流断绝,公寓方一走了之,被吃得骨头都不剩的,还是普通租客。

  正如我所咨询的那位投资人所言,长租公寓的资产证券化必须要接受严格的监督,对其中存在的风险也必须要仔细衡量。

  其实此前北京市住建委的意见,就是在给这些中介企业打预防针。至于这一针打下去是否真的有效,我想依旧是不明确的。

  毕竟很多企业只有逐利的自觉性,而没有为考虑用户的自觉性。

  5 租客们最后的一线生机

  2015年以来,政府提出建立租售并举的住房制度,为的是保障人民最起码的居住权。然而现在资本进入租房市场,不断推高房租,在房屋租赁行业玩资本游戏、金融游戏,就是在人为断绝大家唯一的后路。

  手握利器则杀心自起,长租公寓推高房租不说,广大租户还要为他们承担不断加杠杆堆起来的金融风险,这是赤裸裸的杀鸡取卵的行为。

  居者有其屋一直是很多中国人的梦想,可是现在高昂的房价让许多年轻人只能放弃这个梦想,退而求其次选择租房。如果连租房这条路都走不通的话,底层租不起房的人大概就真的只能睡桥头了。

  长租公寓整个行业的起步不过区区几年,整个行业看上去依旧欣欣向荣,我们都不想眼睁睁看他们那么快成为民众头顶的又一只吸血臭虫。

  然而事到如今,我们也只能寄希望于政府能够在法律法规上尽早规范和完善,并加强各个层面的监管。只有在资本的触手越伸越长之前先把他们关进笼子里,最终才能够给广大底层租户留下一线生机,而不是等到长租公寓成为下一个P2P。

  如若不然的话,这日子可就真的没法过了,毕竟,资本可从来没有人性。

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房租上涨,资本无罪

  “实在抱歉,去北京实习住宿问题,自己确实解决不了。”8月初,唐定收到兰州财经大学大四实习生婉拒offer的信息,虽然唐定所在的互联网公司给出了每月3000元的实习补贴,外加免费晚餐、免费班车等补贴,但高昂的房租依然令实习生望而却步。

  对于北京房租上涨,唐定感同身受。今年二月,他租住的潘家园附近的两居室从5600元涨到了6100元,于是他换到了北沙滩附近自如3200元的主卧,现在当他打开自如app时,同一小区同样户型的主卧价格已经涨到了3700元,半年涨幅15%。

  综合各家机构的数据来看,北京2018年7月份的同比涨幅在10%到20%之间,但在数据背后,坊间沸腾的民意,则更多指向了资本助推长租公寓争抢房源,人为抬高收房价格,导致租金上涨。

  供给失衡这一影响租金变化的最主要因素,则有意无意地被忽略。

  “公寓机构没办法操控价格,因为没有定价权,所有公寓占租房比例不到2%,怎么能有定价权?”蛋壳公寓创始人兼CEO高靖告诉腾讯《棱镜》。他认为,还是要看供求关系,房租长期看,温和上涨是个趋势,毕竟跟CPI(居民消费价格指数)正相关。

  谁在支配租房市场?

  8月20日,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,他们承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。这其中,自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套等,总计125725套(间)。

  随后,包括自如在内的机构表态响应。其中,自如承诺,新增房源约8万间(存量房源退租加上新增供应),新增房源租金不涨。蛋壳公寓则承诺,2018年8月至12月,北京地区租金环比7月不增,并且不囤房惜租。乐乎公寓创始人罗意回复腾讯《棱镜》称,这1000套房源为近两个月到期房源,“我们集中式公寓所有房源都是满租状态,暂无新项目开业。”

  “机构手里要是有这么多存量,那空置率得多高,哪个机构能够承受?”贝壳研究院院长杨现领表示,昨天会议,政府是要求未来几个月,努力扩大供给,是新收的房,在不动收出房价格情况下,加大收房力度,扩大供给。

  “12万套房占整体市场租赁房源比例接近8%。如果这12万套房真不涨租金,那么北京市场的租赁价格将明显平稳。”中原地产首席分析师张大伟告诉腾讯《棱镜》。贝壳研究院的数据显示,北京全市房屋存量约750万套,共计约1600万间,其中存量可租房源为150万套。

  单就北京市场而言,目前各家均未公布存量房源。高靖语焉不详,称“北京市场有几万间”。自如CEO熊林2015年曾表示,北京已拥有3万套、10万间房源。熊林最近披露的数据则是,“租赁机构化占比不足3%,自如在北京占比也不过8%”。

  而按照杨现领在2016年年底的分析,目前北京租房市场格局是“4411”——40%是中介,40%是二房东,10%是业主,10%是自如等长租租赁机构。这意味着,尽管全国总体长租公寓市占率仅为2%,但在二手房占主导的北京市场,长租公寓对租金价格的影响不可小觑。

  当长租公寓规模扩大到一定程度,实现区域控盘后,无疑对市场的定价拥有一定的话语权。

  对此,张大伟表示,北京已经有超过一半的房源非房主直接交易,北京等市场已经出现了几十万套长租型公寓,局部区域甚至占比市场比例高达40%,这种情况下,单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上,叠加对普通租赁业主定价的影响,这种出租模式对市场的租金拉动影响加大。

  中信证券也在一份报告中指出,国家严控楼市的情况下,楼市交易降温使中介机构在新开楼盘和二手房交易的收入下降,于是大量的资本涌入租房市场,利用价格杠杆各大中介公司为争抢房源提高市场占有率,同时将部分竞争溢价向终端刚需用户转嫁。

  “但归根结底,中介机构的炒作能起多大作用还依赖于各自对市场垄断的程度。”中信证券指出。

  不过,蘑菇租房的一位高管向腾讯《棱镜》表示,长租公寓公司当然很想通过资本的助力下不断扩大房源,在某个区域市场形成垄断地位,从而通过价格主导权来实现盈利,然而要实现这个目标难度很大,一是房租涉及民生,政府不会坐视不管;二是长租公寓主要是二房东模式,目前大部分的房源最终还是个人业主的,很难短时间迅速增加房源。

  位于北京市朝阳区的北京像素小区是规模较大的白领租客聚集地

  尽管自如、蛋壳两家机构出面否认此前“天通苑抢房”事件的真实性,但互相争夺房源是市场惯例,自如、相寓、蛋壳公寓、链家等机构会争抢租房房源。

  一位熟悉链家租房业务的人士告诉腾讯《棱镜》,只要能保本都会争夺,一般都和房东签三到五年的长期托管合同,这样的房子将来大概率会转成买卖,可能会带来长尾收益,不过内部也会有成本控制,“一套房子,房东知道自己想要租多少钱,满足房东的价格后,算上装修、保洁等费用,主次卧各能租多少钱,我们心里都有数,100、200元的差价对租户的心理影响很大。”

  杨现领则指出,运营机构与业主的委托合同为3—5年,在既定的时间周期内,这套房源就是一个稳定的供应,运营机构的定价更稳定,波动幅度相对更小,远远低于市场租金波动幅度,目前机构的渗透率太低,未来租房市场格局可能是“541”结构,50%是像自如这种专业机构化管理市场,40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场,还有10%是房屋分享。

  此前,熊林在最近的一封公开信中披露,自如成立6年,客户端的价格涨幅远低于市场涨幅。而根据中信证券的统计,北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米,到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米,上涨幅度为53.55%。

  租房市场的洗牌者

  “以北京为例,即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本。”SOHO中国董事潘石屹在微博中写道。他认为,这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。

  如果拿衡量房地产市场最综合的指标——租售比来看,1:300~1:200相对合理。但目前包括北京在内,租售比远远低于1:300。潘石屹认为,北京住宅租金回报率只有1%,正常租金回报率是银行贷款利率再加1%到2%,目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。

  如按潘石屹的模型计算,租金回报率要达到合理稳定的状态,要么房价下跌,要么租金上涨。如房价不下跌,92.33元/月/平米的租金,未来要上涨至少5-6倍,一间面积30平米的房子月租金应达到至少13500元。

  不过,在新派公寓CEO王戈宏看来,这个行业根本没有利润率可言,大部分都是亏损的,外界说的利润率2-3%,那肯定是高估的,做长租公寓,如果你好好做手头的两三个项目,经营得道的话,几年之后是能够挣钱的,但一旦摊子铺开,铺得太大,亏损无疑。”

  王戈宏告诉腾讯《棱镜》,没有资本的加持,长租公寓基本上很难玩下去,资本短期可以不看盈利,它可以说看重的是商业模式,如果长租公寓还是以二房东模式为主,公寓方只是赚个差价和运营服务费的话,就实在看不出未来它如何盈利。

  资本,由此成为长租公寓机构的命脉。

  自如、相寓等租房市场中介通常会对房源进行修缮改造,以获得更高的价格租赁

  在8月19日的座谈会上,北京市住建委要求自如等租赁企业,“不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。”

  实际上,除了银行贷款外,长租公寓资产证券化成为另一融资渠道。2017年1月10日,魔方公寓ABS设立,募集资金总额35亿元,系国内首单长租公寓ABS。此后各大长租公寓运营商都相继借着政策的东风纷纷发行此类产品。

  王戈宏的新派公寓则与赛富成立“赛富不动产基金”,低价买下北京CBD整栋森德大厦,改造成新派公寓CBD店。此后,赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额,以基金方式发行给32名LP投资人。除此之外,长租公寓创业公司尝试跟银行合作,租户每月连本带息将租金交给银行,银行则一次性将全年租金打给长租公寓公司。

  此次舆论漩涡中的自如、蛋壳也颇受资本青睐。前者年初获得40亿元人民币的A轮融资,估值逾200亿元人民币,刷新中国长租公寓行业单笔记录。后者则在上半年完成两轮融资,合计1.7亿美元。

  知情人士告诉腾讯《棱镜》,我爱我家旗下的相寓也在寻求A轮融资,未来数月将会公布。截止2017年年末,相寓共拥有28万套、55万间在管房屋套数。此前,我爱我家原副总裁胡景辉曾表示,相寓是长租公寓领域中唯一盈利的企业。

  在当下长租公寓商业模式仍未完全跑通的情况下,低买高卖仍然是最直接的生意。

  潘石屹在微博中写道,租金回报率这么低的情况下,有一些中介和资本就开始囤积房子,商人的本质是逐利的,昨天租金低的时候租进来,今天租金高的时候再租出去,他们就可以赚到其中的差额,他们是在利用价值规律做生意。

  这背后,被房租市场挤压的故事还在继续。

  一位曾租住在木樨地附近的自如租客告诉腾讯《棱镜》,房子到期后,自如管家有很大的涨价自主权,去年9月租了15平米左右的主卧到期,之前租金2660元,管家开口要收3770元,并且让租客适当还价,自己觉得有猫腻就找自如总部的朋友打听到,这个主卧系统定价是3220,管家后续也没有受到任何惩罚。

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